Onderhanden werk, waaronder bouwgronden in exploitatie

Bouwgronden in exploitatie exclusief voorziening

De positie bouwgronden in exploitatie is afgenomen met € 48,247 miljoen. Deze is samengesteld uit een waardevermeerdering van de bouwgronden in exploitatie van € 19,707 miljoen, een waardevermindering van € 66,001 miljoen en interne grondtransacties van € 1,952 miljoen. De waardevermeerdering betreft reguliere projectuitgaven in de lopende projecten en een winstneming van € 5,7 miljoen. De verminderingen hebben voor € 42,340 miljoen betrekking op leveringen van percelen van de grondbank GEM A4 zone west. De rest van de verminderingen hebben betrekkingen op grondverkopen en ontvangen subsidies. De interne transactie betreft de overbrenging van de grond vanuit de grondexploitatie Licolnpark 2e fase naar het project Hoofdvaart/De Linie.

Voorziening negatieve resultaten plannen

De mutaties in de verliesvoorziening bedragen in totaal € 0,904 miljoen. Zie de overige specificaties in onderstaande tabel. De overige verschillen zijn vooral het gevolg van autonome effecten en met name een verschuiving in de prijspeildatum. Voor een uitgebreide toelichting hierover verwijzen wij u naar het MPG2024.

Overig onderhanden werk

De wijzigingen in het overig onderhanden werk kunnen verklaard worden door onderstaande Tabel 175.

Grondprijzen

De jaarlijks vastgestelde Grondprijzennota dient als basis voor de opbrengsten in de grondexploitaties. Over het algemeen genomen wordt de ‘mediaan’ (de meeste voorkomende prijzen) gehanteerd. Afwijkingen die hierop kunnen plaatsvinden zijn:

• Gesloten contracten

• Projecten met (extreme) duurzaamheidseisen

• Transformatiegebieden

• Overige bijzondere gevallen

Opbrengstenindexatie toekomstige jaren

Er wordt een opbrengstparameter gehanteerd van 1,5% voor wonen en 1,5% voor de overige functies. Vanwege het unieke karakter van Haarlemmermeer en de lokale sterke economie zien wij dit als een realistische aanname.

Kostenindexatie toekomstige jaren

Voor kostenindexatie is een percentage van 3,5% aangehouden. De verwachting is dat de kostenstijging tot 2026 zal aflopen en geleidelijk daalt naar de streefwaarde van de Europese Centrale Bank (ECB) van 2% in 2026.

Rente waartegen grondexploitaties contant worden gemaakt

Conform de laatste notitie grondexploitaties van het BBV wordt de systematiek rondom het berekenen van de toe te rekenen rente aan de grondexploitaties, voorgeschreven. Het (vaste) percentage rondom de discontovoet wordt ook voorgeschreven door het BBV.

Risico- en kansenanalyse

Voor alle actieve grondexploitaties worden twee keer per jaar de risico’s en kansen berekend. Dit wordt financieel vertaald op basis van de kans dat iets zich voordoet, waarna deze kans wordt vermenigvuldigd met het mogelijk financiële gevolg. Dit om inzicht te verschaffen in de mogelijke impact op de netto contante waarde-berekeningen en actief te kunnen sturen op de projecten. Naast deze analyse van kansen en risico’s is een gevoeligheidsanalyse een instrument om de gevoeligheid van marktomstandigheden op de grondexploitaties weer te geven. In de gevoeligheidsanalyse worden de volgende mogelijke markteffecten doorgerekend:

1. de gehanteerde (interne) omslagrente daalt met 1%;

2. de geraamde grondprijzen vallen 10% lager uit;

3. de geraamde opbrengsten worden één jaar later gerealiseerd. Het betreft hier alle opbrengsten tot einde looptijd van het project. Er vindt hierbij geen kostensturing plaats;

4. de geraamde opbrengsten worden één jaar later gerealiseerd. Het betreft hier alle opbrengsten tot einde looptijd van het project. De kosten worden hierbij ook een jaar later gefaseerd;

5. de opbrengststijging wordt 1% lager dan nu is berekend;

6. de opbrengststijging wordt 1% hoger dan nu is berekend;

7. de kostenstijging wordt 1% lager dan nu is berekend;

8. de kostenstijging wordt 1% hoger dan nu is berekend.

De belangrijkste effecten doen zich voor indien de grondprijzen met 10% dalen, ten opzichte van de calculatie. In de huidige grondexploitaties wordt aangaande de berekening van de grondprijzen en de opbrengstindexatie de onderstaande systematiek toegepast.

De totale cashflow van de kosten bedraagt € 705,0 miljoen. De cash flow van de opbrengsten bedraagt € 748,4 miljoen op het actuele prijspeil (01-07-2023) van alle actieve grondexploitaties. Uit de tabel is ook af te lezen dat er tot einde looptijd van de projecten nog € 168,1 miljoen aan kosten geraamd wordt en € 266,0 miljoen aan opbrengsten, waarvan € 262,4 miljoen aan grondopbrengsten.

Gereed product en handelsgoederen

De post 'gereed product en handelsgoederen' betreft de mutaties in de Eigen Verklaringen bij de servicebalies gedurende het jaar.