Onderhanden werk, waaronder bouwgronden in exploitatie

Bouwgronden in exploitatie exclusief voorziening

De positie bouwgronden in exploitatie is afgenomen met € 9,293 miljoen. Deze is samengesteld uit een waardevermeerdering van de bouwgronden in exploitatie van € 27,275 miljoen, een waardevermindering van € 33,084 miljoen en interne grondtransacties van € 3,997 miljoen. De waardevermeerdering betreft reguliere projectuitgaven in de lopende projecten en een winstneming van € 8,026 miljoen. De verminderingen hebben betrekking op grondverkopen en ontvangen subsidies. De interne transactie betreft de inbreng van de strategische grond van de Hillegondshoeve in de grondexploitatie Lincolnpark Tweede Fase.

Voorziening negatieve resultaten plannen

De mutaties in de verliesvoorziening bedragen in totaal - € 0,450 miljoen. Zie de overige specificaties in onderstaande tabel.

De overige verschillen zijn vooral te wijten aan autonome effecten en met name een verschuiving in de prijspeildatum.

Overig onderhanden werk

De herrubricering betreft het Schiphol Logistics Park (SLP) Infrafonds. Deze was ondergebracht bij de balanspost voorraden. Dit had te maken met de positieve boekwaarde. Gezien de aard van het fonds is dit niet de juiste plek op de balans. Deze post is daarom overgeboekt van de voorraden naar de overige schulden. De wijzigingen in het overig onderhanden werk kunnen verklaard worden door onderstaande Tabel 169.

Toelichting materiële vastgoedwaarderingen onder de huidige marktomstandigheden

In het licht van de huidige marktomstandigheden zijn de materiële vastgoedwaarderingen belangrijke schattingsposten. Er bestaat een wezenlijk risico dat materiële aanpassingen zich kunnen voordoen in de waardering in het volgende boekjaar (schattingsonzekerheid) als gevolg van gewijzigde marktomstandigheden of onvoorziene omstandigheden.

Grondprijzen
De jaarlijks vastgestelde Grondprijzennota dient als basis voor de opbrengsten in de grondexploitaties. Over het algemeen genomen wordt de ‘mediaan’ (de meeste voorkomende prijzen) gehanteerd. Afwijkingen die hierop kunnen plaatsvinden zijn:

• Gesloten contracten

• Projecten met (extreme) duurzaamheidseisen

• Transformatiegebieden

• Overige bijzondere gevallen

Opbrengstenindexatie toekomstige jaren
Vanaf 1 januari 2018 wordt een opbrengstparameter gehanteerd van 2,0% voor wonen en 1,5% voor de overige functies. Vanwege het unieke karakter van Haarlemmermeer en de lokale sterke economie zien wij dit als een realistische aanname.

Kostenindexatie toekomstige jaren
Voor kostenindexatie is een percentage van 2% aangehouden. Deze is gebaseerd op de streefwaarde van de Europese Centrale Bank (ECB) op de lange termijn.

Rente waartegen grondexplotiaties contant worden gemaakt
Conform de laatste notitie grondexploitaties van het BBV wordt de systematiek rondom het berekenen van de toe te rekenen rente aan de grondexploitaties, voorgeschreven. Het (vaste) percentage rondom de discontovoet wordt ook voorgeschreven door het BBV.

Risico- en kansenanalyse
Voor alle actieve grondexploitaties worden twee keer per jaar de risico’s en kansen berekend. Dit wordt financieel vertaald op basis van de kans dat iets zich voordoet, waarna deze kans wordt vermenigvuldigd met het mogelijk financiële gevolg. Dit om inzicht te verschaffen in de mogelijke impact op de netto contante waarde-berekeningen en actief te kunnen sturen op de projecten. Naast deze analyse van kansen en risico’s is een gevoeligheidsanalyse een instrument om de gevoeligheid van marktomstandigheden op de grondexploitaties weer te geven. In de gevoeligheidsanalyse worden de volgende mogelijke markteffecten doorgerekend:

1. de gehanteerde (interne) omslagrente daalt met 1%;

2. de geraamde grondprijzen vallen 10% lager uit;

3. de geraamde opbrengsten worden één jaar later gerealiseerd. Het betreft hier alle opbrengsten tot einde looptijd van het project. Er vindt hierbij geen kostensturing plaats;

4. de geraamde opbrengsten worden één jaar later gerealiseerd. Het betreft hier alle opbrengsten tot einde looptijd van het project. De kosten worden hierbij ook een jaar later gefaseerd;

5. de opbrengststijging wordt 1% lager dan nu is berekend;

6. de opbrengststijging wordt 1% hoger dan nu is berekend;

7. de kostenstijging wordt 1% lager dan nu is berekend;

8. de kostenstijging wordt 1% hoger dan nu is berekend.

De belangrijkste effecten doen zich voor indien de grondprijzen met 10% dalen, ten opzichte van de calculatie. In de huidige grondexploitaties wordt aangaande de berekening van de grondprijzen en de opbrengstindexatie de onderstaande systematiek toegepast.

De totale cashflow van de kosten bedraagt € 697,5 miljoen. De cash flow van de opbrengsten bedraagt € 761,7 miljoen op het actuele prijspeil (01-07-2021) van alle actieve grondexploitaties. Uit de tabel is ook af te lezen dat er tot einde looptijd van de projecten nog € 203,0 miljoen aan kosten geraamd wordt en € 357,6 miljoen aan opbrengsten, waarvan € 354,9 miljoen aan grondopbrengsten.

Gereed product en handelsgoederen

De post 'gereed product en handelsgoederen' betreft de mutaties in de Eigen Verklaringen bij de servicebalies gedurende het jaar.

Bij de herrubricering is de overboeking van de Paviljoenlaan vanuit de materiële vaste activa verwerkt. Deze staat te koop en moet daarom onder deze post verantwoord worden.