Grond- en hulpstoffen

Onderhanden werk, waaronder bouwgronden in exploitatie

Bouwgronden in exploitatie exclusief voorziening

Het verschil in de beginstand wordt veroorzaakt door een herrubricering van de samengestelde grondexploitaties. Daardoor is de onderhanden werk positie met € 0,826 miljoen toegenomen.

De positie bouwgronden in exploitatie is afgenomen met € 14,6 miljoen. Deze is samengesteld uit een waardevermeerdering van de bouwgronden in exploitatie van € 9,452 miljoen, een waardevermindering van € 23,903 miljoen en interne grondtransacties van € 0,103 miljoen. De waardevermeerdering betreft reguliere projectuitgaven in de lopende projecten en een winstneming van € 1,1 miljoen. De verminderingen hebben betrekking op grondverkopen en ontvangen subsidies. De interne transactie betreft het stuk grond Achter de Waltmanstraat in Zwaanshoek. Deze is overgeboekt naar de strategische gronden.

Voorziening negatieve resultaten plannen

De mutaties in de verliesvoorziening bedragen in totaal - € 12,8 miljoen. Er is een nieuwe voorziening gevormd voor Raadhuisplein en omgeving voor € 1,2 miljoen. Zie de overige specificaties in onderstaande tabel.

De overige verschillen zijn vooral te wijten aan autonome effecten en met name een verschuiving in de prijspeildatum. Ook hebben er diverse vrijvallen plaatsgevonden van in totaal € 15,7 miljoen.

Overig onderhanden werk

De wijzingen in het overig onderhanden werk kunnen verklaard worden door onderstaande Tabel 162.

Toelichting materiële vastgoedwaarderingen onder de huidige marktomstandigheden

In het licht van de huidige marktomstandigheden zijn de materiële vastgoedwaarderingen belangrijke schattingsposten. Er bestaat een wezenlijk risico dat materiële aanpassingen zich kunnen voordoen in de waardering in het volgende boekjaar (schattingsonzekerheid) als gevolg van gewijzigde marktomstandigheden of onvoorziene omstandigheden.

Grondprijzen
De jaarlijks vastgestelde Grondprijzennota dient als basis voor de opbrengsten in de grondexploitaties. Over het algemeen genomen wordt de ‘mediaan’ (de meeste voorkomende prijzen) gehanteerd. Afwijkingen die hierop kunnen plaatsvinden zijn:

• Gesloten contracten
• Projecten met (extreme) duurzaamheidseisen
• Transformatiegebieden
• Overige bijzondere gevallen

Opbrengstenindexatie toekomstige jaren
Vanaf 1 januari 2018 wordt een opbrengstparameter gehanteerd van 2,0% voor wonen en 1,5% voor de overige functies. Vanwege het unieke karakter van Haarlemmermeer en de lokale sterke economie zien wij dit als een realistische aanname.

Kostenindexatie toekomstige jaren
Voor kostenindexatie is een percentage van 2% aangehouden. Deze is gebaseerd op de streefwaarde van de Europese Centrale Bank (ECB) op de lange termijn.

Rente waartegen grondexplotiaties contant worden gemaakt
Conform de laatste notitie grondexploitaties van de BBV wordt de systematiek rondom het berekenen van de toe te rekenen rente aan de grondexploitaties, voorgeschreven. Het (vaste) percentage rondom de discontovoet wordt ook voorgeschreven door het BBV

Risico- en kansenanalyse
Voor alle actieve grondexploitaties worden twee keer per jaar de risico’s en kansen berekend. Dit wordt financieel vertaald op basis van de kans dat iets zich voordoet, waarna deze kans wordt vermenigvuldigd met het mogelijk financiële gevolg. Dit om inzicht te verschaffen in de mogelijke impact op de netto contante waarde-berekeningen en actief te kunnen sturen op de projecten. Naast deze analyse van kansen en risico’s is een gevoeligheidsanalyse een instrument om de gevoeligheid van marktomstandigheden op de grondexploitaties weer te geven. In de gevoeligheidsanalyse worden de volgende mogelijke markteffecten doorgerekend:

1. de gehanteerde (interne) omslagrente daalt met 1%;
2. de geraamde grondprijzen vallen 10% lager uit;
3. de geraamde opbrengsten worden één jaar later gerealiseerd. Het betreft hier alle opbrengsten tot einde looptijd van het project. Er vindt hierbij geen kostensturing plaats;
4. de geraamde opbrengsten worden één jaar later gerealiseerd. Het betreft hier alle opbrengsten tot einde looptijd van het project. De kosten worden hierbij ook een jaar later gefaseerd;
5. de opbrengststijging wordt 1% lager dan nu is berekend;
6. de opbrengststijging wordt 1% hoger dan nu is berekend;
7. de kostenstijging wordt 1% lager dan nu is berekend;
8. de kostenstijging wordt 1% hoger dan nu is berekend.

De belangrijkste effecten doen zich voor indien de grondprijzen met 10% dalen, ten opzichte van de calculatie. In de huidige grondexploitaties wordt aangaande de berekening van de grondprijzen en de opbrengstindexatie de onderstaande systematiek toegepast.

De totale cashflow van de kosten bedraagt € 676,6 miljoen. De cash flow van de opbrengsten bedraagt € 734,1 miljoen op het actuele prijspeil (01-07-2019) van alle actieve grondexploitaties. Uit de tabel is ook af te lezen dat er tot einde looptijd van de projecten nog € 150,6 miljoen aan kosten geraamd wordt en € 277,6 miljoen aan opbrengsten, waarvan € 266,0 miljoen aan grondopbrengsten

Gereed product en handelsgoederen

In 2005 is met Stallingsbedrijf Glastuinbouw Nederland (SGN) om praktische redenen afgesproken om grond via de gemeente aan te kopen, zodat dit later terug geleverd zou kunnen worden aan SGN. De betaling van SGN aan de gemeente is reeds gedaan, waardoor tegenover deze post op de passiva zijde van de balans onder 'vaste schulden met een rente typische looptijd groter dan 1 jaar van binnenlandse bedrijven' voor hetzelfde bedrag staat.