Jaarlijks worden bij het opmaken van de jaarrekening en de Meerjarenprognose grondexploitaties (MPG) de definitieve resultaten vanuit de grondexploitaties opgemaakt, verwerkt en vastgesteld. Grondexploitaties zijn meerjarenprognoses waarbij de meeste uitgaven vooruitlopen op de inkomsten. In de jaarrekening staan de werkelijke uitgaven tot aan balansdatum als onderhanden werk onder voorraden op de balans. In het MPG kijken we vooruit naar de toekomstige inkomsten en uitgaven. Dat doen we zowel op eindwaarde als netto contante waarde. De eindwaarde is het verwacht resultaat op basis van alle gemaakte en toekomstige uitgaven en inkomsten in het jaar dat het project wordt afgerond. Aangezien ieder project een andere einddatum heeft worden alle projecten voor onder andere vergelijking ook tegen de disconteringsvoet teruggerekend naar de huidige waarde en dat is de netto contante waarde.

Waardering grondexploitaties op de balans

Grondexploitaties staan op de balans opgenomen onder de voorraden in Tabel 177. De boekwaarde staat hieronder nader uitgesplitst.

Voor het bepalen van winst- of verlies op de grondexploitaties passen wij de richtlijnen van het BBV toe. We gebruiken hierbij parameters die we hieronder eerst toelichten.

Parameters grondexploitatie

De gebruikte parameters zijn bepalend voor de toekomstverwachting van een project en hebben invloed op het geprognosticeerde eindresultaat van een project. De ontwikkeling van de parameters wordt nauwlettend gevolgd.

Als onderdeel van de actualisering van de grondexploitaties in het MPG worden jaarlijks de parameters voor de grondexploitaties heroverwogen. Dit proces bestaat uit twee stappen:

1. de werkelijk opgetreden prijsstijgingen in 2025 en het effect hiervan op de gehanteerde parameters;

2. de verwachting van de toekomstige economische ontwikkelingen.

In onderstaande Tabel 146 staat een overzicht van de geactualisateerde parameters van de kosten en opbrengsten in de grondexploitaties naar 1 januari 2026, ten opzichte van de cijfers in het MPG 2025 (stap 1):

In de netto contante waarde (NCW)-berekening van een grondexploitatie worden de geraamde kosten en opbrengsten op basis van inflatie en renteparameters en de fasering doorgerekend naar de toekomst. De gebruikte parameters zijn bepalend voor de toekomstverwachting van een project. Ze zijn berekend op basis van de gemiddelde prijsverwachting in de komende zeven jaar. Dit geeft de parameters voor de grondexploitaties zoals opgenomen in Tabel 147 (stap 2).

Uit de tabel is af te lezen, dat voor de jaren tot en met 2027, in verband met de onzekerheid, een hoger percentage voor plankosten en overige kosten is opgenomen in de grondexploitaties. Vanaf 2028 keert het percentage terug naar het langjarig gemiddelde van 2,5%.

Voor de opbrengstenstijging van de grondcomponent van de toekomstige bouwpercelen hanteren we verschillende categorieën:

• voor de betaalbare woningen hanteren we opbrengststijging van 2,5%;

• voor de overige woningen hanteren we in 2026 een opbrengststijging van 4,5% en voor 2027 en verder 2,5%;

• voor de overige opbrengsten hanteren we 2026 een opbrengststijging van 2% en voor 2027 en verder 2,5%

Rente en disconteringsvoet

Uitganspunt voor de te hanteren rekenrente is de gemeentelijke omslagrente. Deze is in de Programmabegroting 2025-2028 bepaald op 2%. De disconteringsvoet voor het bepalen van de Netto Contante Waarde (NCW) blijft conform BBV-voorschriften gehandhaafd op het minimum percentage van 2%.

Scenario- en risicoanalyses

Voor de waardering van grondexploitaties en om de resultaten te bepalen maken wij gebruik van uitgebreide scenario- en risicoanalyses. De grondexploitaties geven daardoor een voorzichtig realistisch beeld. Conform de actuele BBV-notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken maken we een splitsing tussen projectspecifieke risico’s en conjuncturele risico’s. Bij negatieve grondexploitaties wordt een 85% risico voor 100% meegenomen in de verliesvoorziening negatieve resultaten gemeentelijke grondexploitaties. De overige risico's bij negatieve grondexploitaties nemen we op in de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing en dus in het benodigd weerstandsvermogen. Naast projectspecifieke risico's hebben we conjuncturele risico's die projectoverstijgend zijn. De conjucncturele risico's hebben een relatie met het weerstandsvermogen en nemen we apart op in de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing.

Bij de herziening van de grondexploitaties stellen wij de winstverwachtingen bij, de strategie, programma's en uitgiftetempo op de huidige economische omstandigheden. We houden ook rekening met ontwikkelingen als de stikstof- en de netcongestieproblematiek. Dit alles vanuit de verwachting dat in de toekomst ruimtelijke druk blijft op dit deel van de MRA.

Netto contante waarde

In Tabel 149 staan de NCW van de grondexploitatieprojecten per 1 januari 2026. De waarden zijn opgebouwd uit projectresultaten en autonome effecten (niet stuurbare markteffecten zoals rente en inflatie). Ter vergelijking is ook de stand per 1 juli 2025 uit het tMPG opgenomen. Verschillen ontstaand door een veranderde inschatting van het verloop van een project, maar ook door het toevoegen of afsluiten van projecten.

Om tussentijdse winst te kunnen nemen schrijft het BBV voor dat het realisatiebeginsel (Percentage of Completion (POC)) wordt gehanteerd. Projectspecifieke risico's corrigeren wij op de winstneming. Een belangrijke kanttekening hierbij is dat als de prognose van het eindresultaat van het project alsnog verslechtert er mogelijke winst gecorrigeerd dient te worden ten laste van de Algemene reserve grondzaken.

Het actuele geraamde resultaat van de winstgevende projecten is € 73,7 miljoen. Na winstuitname bedraagt dit € 68,7miljoen. Voor het verlies op de verliesgevende projecten ad € 29,1 miljoen treffen we de Voorziening negatieve resultaten gemeentelijke grondexploitaties, deze lichten wij toe in Tabel 151.

Nominale eindwaarde

De BBV-regels schrijven voor dat ook de eindwaarde standen van de projecten worden weergegeven. Eindwaarde is het resultaat op het tijdstip waarop de grondexploitatie wordt afgesloten. Dit mag worden weergegeven tegen nominale of contante waarde. De nominale eindwaarde standen zijn weergegeven in Tabel 150.

Toelichting op de rubrieken

In het MPG worden alle projecten toegelicht. Het (t)MPG wordt tweemaal per jaar aangeboden aan de raad. Hieronder lichten we de belangrijkse projecten toe.

Winstgevende projecten

Lincolnpark Tweede Fase

Het doel van het project Lincolnpark Tweede Fase is het realiseren van een circulaire en duurzame gemengde stedelijke ontwikkeling, van woningen en voorzieningen. Het plan- en exploitatiegebied van Lincolnpark Tweede Fase is gelegen ten zuiden van de Johan Enschedélaan, ten oosten van de Hoofdweg Oostzijde, ten noorden van de Bennebroekerweg en ten westen van bedrijventerrein De President.

Hoofddorp Zuidrand

Ten zuiden van Hoofddorp wordt sinds 2008 gewerkt aan het project de Zuidrand. De Zuidrand is een gemengde ontwikkeling van zowel woningbouw als commercieel recreatieve functies. Het project bestaat uit meerdere deelplannen waarvan inmiddels meerdere deelplannen zijn uitgevoerd. Hierdoor zijn onder andere het Sportcomplex Willem-Alexander, het Haarlemmermeer Lyceum, voetbalvereniging UNO, het gebouw Aquaradius, Hof van Pampus (Westkavel), Zuiderhoeven (Pleinen) en een afvalwatertransportgemaal gerealiseerd.

De President 1.1

Het doel van het project De President 1.1 is het ontwikkelen van een hoogwaardig bedrijvenpark voor lokale, regionale en internationaal georiënteerde bedrijven. Bij de ontwikkeling wordt aandacht besteed aan uitstraling en duurzaamheid, waarbij gelet wordt op de inrichting van de openbare ruimte en de kwaliteit van de bedrijfsgebouwen.

Verliesgevende projecten

De Liede

Het vergroten van het bestaande laagwaardige bedrijventerrein De Liede, waarbij ruimte wordt gecreëerd voor de verplaatsing van lokaal/regionale (laagwaardige en hindergevende) bedrijven is het doel van dit project. Het bestaande en nieuwe bedrijventerrein worden voorzien van een nieuwe verkeersontsluiting. Verder faciliteren we het nieuwe 380kV trafostation behorende bij de nieuwe 380kV hoogspanningsleiding zoals deze door TenneT door de Randstad wordt aangelegd.

Badhoevedorp Centum

Het project Badhoevedorp Centrum heeft als doel de herontwikkeling van het vrijkomende gebied na de omlegging van de snelweg A9. Het gaat om de deelgebieden Lijndenhof, Quatrebras, Centrum, Schuilhoeve en De Veldpost. De de opbrengsten daarvan wenden wij aan ter dekking van de bijdrage aan de omlegging van de A9 en storten wij in de Algemene dekkingsreserve (ADR). Het saldo van de grondexploitatie Badhoevedorp Centrum is ten opzichte van het tMPG 2025 gewijzigd van € 5,1 miljoen naar € 5,4 miljoen. Deze stijging komt voornamelijk door de autonome wijzigingen. Na de winstuitname van € 2,0 miljoen wordt de uiteindelijke stand € 3,4 miljoen. Het project Badhoevedorp Centrum heeft als doel de herontwikkeling van het vrijkomende gebied na de omlegging van de snelweg A9. Het gaat om de deelgebieden Lijndenhof, Quatrebras, Centrum, Schuilhoeve en De Veldpost.

Voorzieningen

Naast de waardering van grondexploitaties op aanschafwaarde vormen we voorzieningen om waar nodig de waarde op de balans te verlagen. De twee bedragen samen geven zo een voorzichtig beeld van de waarde van de grondexploitaties. We hebben daarvoor twee voorzieningen gevormd die we hieronder per voorziening toelichten.

Verliesvoorziening negatieve resultaten gemeentelijke grondexploitaties

De Verliesvoorziening negatieve resultaten gemeentelijke grondexploitaties wordt gebruikt om het begrote verlies van negatieve gemeentelijke grondexploitaties te dekken. De verliesvoorziening is gelijk aan het resultaat op de netto contante waarde van verliesgevende gemeentelijke grondexploitaite. In deze voorziening Tabel 151 zijn, conform de Verordening Grondzaken 2024 (artikel 12.5), uit voorzichtigheidsoogpunt de zogenaamde 85%-risico’s meegeteld: dit zijn de grondexploitaties waarbij de kans dat het risico zich voordoen op 85% wordt ingeschat.

Verliesvoorziening overige ruimtelijke projecten

Voorbereidende grondexploitaties

Voor voorbereidende grondexploitatieprojecten gaan we ervan uit dat de kosten worden terugverdiend. Pas bij het afsluiten van een voorbereidende grondexploitatie of bij het afsluiten van een overeenkomst brengen we een eventueel verlies ten laste van de ARG. We hanteren het principe 'verlies neem je op het moment dat je het verlies voorziet' waarbij we de risico’s van de desbetreffende projecten in een verliesvoorziening opnemen. Op basis van een risicoanalyse is de hoogte van de benodigde voorziening bepaald.

Projecten met een ontwikkelaar op basis van een intentie- anterieure- of samenwerkings-overeenkomst

Ook voor projecten met een ontwikkelaar op basis van een intentie- anterieure- of samenwerkings-overeenkomst gaan we ervan uit dat de kosten worden terugverdiend. De regels voor de voorziening zijn hetzelfde als bij de voorziening voorbereidende grondexploitaties.

De voorziening is nagenoeg ongewijzigd ten opzichte van het MPG 2025.

Strategische gronden

Onze gemeente bezit en verwerft strategische gronden in het kader van een actief ontwikkelbeleid. Daarmee zet zij haar privaatrechtelijke positie in om gebiedsontwikkeling te sturen. In overeenstemming met het BBV waarderen wij deze gronden tegen aanschafwaarde op de balans. Als de actuele waarde op basis van de huidige bestemming lager is dan de oorspronkelijke aanschafwaarde nemen we het verschil op in de verliesvoorziening strategische gronden. De gronden staan op de balans onder de materiële vaste activa onder Overige investeringen met economisch nut Tabel 170. Voor een helder inzicht rubriceren wij de gronden in een exploitatieperspectief van koud naar warm en ruilgronden. Het overzicht per categorie is opgenomen in Tabel 153.

Onze Verordening Grondzaken (artikel 3.2) schrijft een tweejaarlijkse taxatie van de strategische gronden voor. De taxatie heeft in 2025 plaatsgevonden. Uit de taxatie komt naar voren dat de waarde van een groot aantal gronden hoger is getaxeerd dan de vorige taxatie van 2023. De BBV-regels verbieden echter om de waarde van de gronden te verhogen. Een hogere taxatiewaarde heeft wel invloed op de verliesvoorziening strategische gronden Tabel 154 immers het verschil tussen de aanschafwaarde en taxatiewaarde is kleiner dan in 2023. Dit positieve effect van € 2,0 miljoen komt ten gunste van de ARG.

Verliesvoorziening strategische gronden

Net als bij de grondexploitaties is, op grond van de verordening (artikel 9.6) een voorziening gevormd voor eventuele verliezen op de waardering van de gronden. De stand van de voorziening is opgenomen in onderstaande tabel.