Onderhanden werk, waaronder bouwgronden in exploitatie

Bouwgronden in exploitatie exclusief voorziening

De positie bouwgronden in exploitatie is toegenomen met € 4,364 miljoen. Deze toename is samengesteld uit een waardevermeerdering van de bouwgronden in exploitatie van € 25,352 miljoen en een waardevermindering van € 20,988 miljoen. De waardevermeerdering betreft reguliere projectuitgaven in de lopende projecten en een winstneming van € 6,980 miljoen. De rest van de verminderingen hebben betrekkingen op grondverkopen en ontvangen subsidies.

Verliesvoorziening negatieve resultaten gemeentelijke grondexploitaties

De onderbouwing van deze voorziening is opgenomen in onderstaande tabel. De mutaties zijn vooral het gevolg van autonome effecten en met name door een verschuiving in de prijspeildatum. Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar het MPG 2026.

Overig onderhanden werk

Het overig onderhanden werk bestaat uit de volgende posten.

Grondprijzen

De jaarlijks vastgestelde Grondprijzennota dient als basis voor de opbrengsten in de grondexploitaties. Over het algemeen genomen wordt de ‘mediaan’ (de meeste voorkomende prijzen) gehanteerd. Afwijkingen die hierop kunnen plaatsvinden zijn:

• Gesloten contracten

• Projecten met (extreme) duurzaamheidseisen

• Transformatiegebieden

• Overige bijzondere gevallen

Opbrengstenindexatie toekomstige jaren

Er wordt een opbrengstparameter gehanteerd van 2,5% voor wonen betaalbaar, 4,5% voor woningen overig en 2,0% voor de opbrengsten overig. Vanwege het unieke karakter van Haarlemmermeer en de lokale sterke economie zien wij dit als een realistische aanname.

Kostenindexatie toekomstige jaren

Voor kostenindexatie is een percentage van 3% aangehouden. De verwachting is dat de kostenstijging vanaf 2028 zal dalen naar het langjarig gemiddelde van 2,5%.

Rente waartegen grondexploitaties contant worden gemaakt

Conform de laatste notitie grondexploitaties van het BBV wordt de systematiek rondom het berekenen van de toe te rekenen rente aan de grondexploitaties, voorgeschreven. Het (vaste) percentage rondom de discontovoet wordt ook voorgeschreven door het BBV.

Risico- en kansenanalyse

Voor alle actieve grondexploitaties worden twee keer per jaar de risico’s en kansen berekend. Dit wordt financieel vertaald op basis van de kans dat iets zich voordoet, waarna deze kans wordt vermenigvuldigd met het mogelijk financiële gevolg. Dit om inzicht te verschaffen in de mogelijke impact op de netto contante waarde-berekeningen en actief te kunnen sturen op de projecten. Naast deze analyse van kansen en risico’s is een gevoeligheidsanalyse een instrument om de gevoeligheid van marktomstandigheden op de grondexploitaties weer te geven. In de gevoeligheidsanalyse worden de volgende mogelijke markteffecten doorgerekend:

1. de gehanteerde (interne) omslagrente daalt met 1%;

2. de geraamde grondprijzen vallen 10% lager uit;

3. de geraamde opbrengsten worden één jaar later gerealiseerd. Het betreft hier alle opbrengsten tot einde looptijd van het project. Er vindt hierbij geen kostensturing plaats;

4. de geraamde opbrengsten worden één jaar later gerealiseerd. Het betreft hier alle opbrengsten tot einde looptijd van het project. De kosten worden hierbij ook een jaar later gefaseerd;

5. de opbrengststijging wordt 1% lager dan nu is berekend;

6. de opbrengststijging wordt 1% hoger dan nu is berekend;

7. de kostenstijging wordt 1% lager dan nu is berekend;

8. de kostenstijging wordt 1% hoger dan nu is berekend.

De belangrijkste effecten doen zich voor indien de grondprijzen met 10% dalen, ten opzichte van de calculatie.

In onderstaande tabel is de totaal geraamde cashflow opgenomen zowel de kosten als de baten.

Gereed product en handelsgoederen

Dit betreft de post Eigen Verklaringen bij de servicebalies.