In Tabel 145 staan de Netto Contante Waardes (NCW) van de grondexploitatieprojecten per 1 januari 2024. De waardes zijn opgebouwd uit projectresultaten en autonome effecten (niet stuurbare markteffecten zoals bijvoorbeeld rente en inflatie). Ter vergelijking is ook de stand per 1 juli 2023 opgenomen. Verschillen ontstaan door een veranderde inschatting van het verloop van een project, maar ook door het toevoegen of afsluiten van projecten.

Het BBV schrijft voor dat het realisatiebeginsel (Percentage of Completion (POC)) gehanteerd wordt. Project specifieke risico’s worden op de winstnemingen gecorrigeerd.

De cijfers zijn exclusief Badhoevedorp Centrum, omdat de opbrengsten daarvan aangewend worden ter dekking van de bijdrage aan de omlegging van de A9 en gestort worden in de Algemene dekkingsreserve (ADR). Het saldo van de grondexploitatie Badhoevedorp Centrum is ten op zichte van het tMPG 2023 verbetert van € 5,5 miljoen naar € 6,2 miljoen.

Het actuele geraamde resultaat van de winstgevende projecten is € 59,2 miljoen. Na winstuitname bedraagt dit € 58,9 miljoen. Het resultaat van de verliesgevende projecten van € 30,5 miljoen is al voorzien in de Voorziening negatieve resultaten plannen (Tabel 147).

Nominale waarde

De BBV-regels schrijven voor dat ook de eindwaarde standen van de projecten worden weergegeven. De eindwaarde standen zijn weergegeven in Tabel 146. Voor een toelichting op de verschillen tussen de eindwaarde en de NCW wordt verwezen naar het MPG.

De cijfers zijn exclusief Badhoevedorp Centrum, zoals uitgelegd onder Tabel 145.

Enkele belangrijke grondexploitaties zijn:

Lincolnpark Tweede Fase

Het doel van het project Lincolnpark Tweede Fase is het realiseren van een circulaire en duurzame gemengde stedelijke ontwikkeling, van woningen en voorzieningen. Het plan- en exploitatiegebied van Lincolnpark Tweede Fase is gelegen ten zuiden van de Johan Enschedélaan, ten oosten van de Hoofdweg Oostzijde, ten noorden van de Bennebroekerweg en ten westen van bedrijventerrein De President.

De Liede

Het vergroten van het bestaande laagwaardige bedrijventerrein De Liede, waarbij ruimte wordt gecreëerd voor de verplaatsing van lokaal/regionale (laagwaardige en hindergevende) bedrijven is het doel van dit project. Het bestaande en nieuwe bedrijventerrein worden voorzien van een nieuwe verkeersontsluiting. Verder faciliteren we het nieuwe 380kV trafostation behorende bij de nieuwe 380kV hoogspanningsleiding zoals deze door TenneT door de Randstad wordt aangelegd.

Hoofddorp Zuidrand

Ten zuiden van Hoofddorp wordt sinds 2008 gewerkt aan het project de Zuidrand. De Zuidrand is een gemengde ontwikkeling van zowel woningbouw als commercieel recreatieve functies. Het project bestaat uit meerdere deelplannen waarvan inmiddels meerdere deelplannen zijn uitgevoerd. Hierdoor zijn onder andere het Sportcomplex Willem Alexander, het Haarlemmermeer Lyceum, voetbalvereniging UNO, het gebouw Aquaradius, Hof van Pampus (Westkavel), Zuiderhoeven (Pleinen) en een afvalwatertransportgemaal gerealiseerd.

De President 1.1

Het doel van het project De President 1.1 is het ontwikkelen van een hoogwaardig bedrijvenpark voor lokale, regionale en internationaal georiënteerde bedrijven. Bij de ontwikkeling wordt aandacht besteed aan uitstraling en duurzaamheid, waarbij gelet wordt op de inrichting van de openbare ruimte en de kwaliteit van de bedrijfsgebouwen.

Badhoevedorp Centrum

Het project Badhoevedorp Centrum heeft als doel de herontwikkeling van het vrijkomende gebied na de omlegging van de snelweg A9. Het gaat om de deelgebieden Lijndenhof, Quatrebras, Centrum, Schuilhoeve en De Veldpost. De cijfers in zijn exclusief Badhoevedorp Centrum, omdat de opbrengsten daarvan aangewend worden ter dekking van de bijdrage aan de omlegging van de A9.

Voorzieningen

In de Voorziening negatieve resultaten plannen in Tabel 147 is het resultaat van de verliesgevende projecten opgenomen. In deze voorziening ad € 30,5 miljoen zijn uit voorzichtigheidsoogpunt ook de zogenaamde 85%-risico’s meegeteld: risico’s waarbij de kans dat ze zich voordoen op 85% wordt ingeschat.

Naast de Voorziening negatieve resultaten plannen voor de actieve grondexploitaties is er ook een voorziening ingesteld voor voorbereidende grondexploitaties en voor projecten met een ontwikkelaar op basis van een anterieure- of samenwerkingsovereenkomst.

Voor voorbereidende grondexploitatieprojecten en voor projecten met een ontwikkelaar op basis van een anterieure- of samenwerkings-overeenkomst gaan we ervan uit dat de kosten worden terugverdiend. Pas bij het afsluiten van een voorbereidende grondexploitatie of bij het afsluiten van een overeenkomst brengen we een eventueel verlies ten laste van de algemene reserve Grondzaken. We hanteren het principe 'verlies neem je op het moment dat je het verlies voorziet' waarbij we de risico’s van de desbetreffende projecten in een verliesvoorziening opnemen. Op basis van een risicoanalyse is de hoogte van de benodigde voorziening bepaald. Voor een toelichting op de rubricering wordt verwezen naar het MPG. De voorziening is met € 2,3 miljoen gewijzigd ten opzichte van het MPG 2023.

Ontwikkeling Algemene reserve grondzaken

De gemeente Haarlemmermeer maakt gebruik van uitgebreide scenario- en risicoanalyses. Hierdoor geven de grondexploitaties een voorzichtig realistisch beeld. Conform de BBV-notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken van juli 2019 is er een splitsing tussen project specifieke risico’s en conjuncturele risico’s. Dit houdt in dat (mogelijke) conjuncturele risico’s uit de risicoanalyses van de projecten zijn gehaald en naast de project specifieke risico’s apart worden opgenomen in de berekening van de benodigde weerstandscapaciteit (zie de paragraaf Weerstandsvermogen en risicomanagement.

Als grondexploitaties worden herzien, worden ook winstverwachtingen bijgesteld en zijn strategie, programma's en uitgiftetempo beter afgestemd op de huidige economische omstandigheden, maar ook op ontwikkelingen als de stikstof- en de stroomproblematiek. Ook de impact van de prijsstijgingen zit verwerkt in de cijfers en zijn de grondprijzen realistisch geschat. Dit alles vanuit de verwachting dat in de toekomst ruimtelijke druk blijft op dit deel van de MRA.

Het beeld van de Algemene reserve grondzaken ziet er als volgt uit (MPG 1 januari 2024):

De belangrijkste factor die van invloed is op de Algemene reserve grondzaken is de afsluiting van de grondexploitatie Rijsenhout Dorpscentrum. Het betreft hier een onttrekking van € 4,1 miljoen. Daarnaast hebben de autonome effecten invloed op het saldo van met name Nieuw-Vennep Nieuwe Kom.

De eindstand van de Algemene reserve grondzaken is - € 1,1 miljoen. Dat betekent een storting vanuit de Algemene Dekkingsreserve. De Algemene reserve grondzaken komt daardoor uit op € 0,0 miljoen.

Parameters grondexploitatie

De gebruikte parameters zijn bepalend voor de toekomstverwachting van het project en hebben invloed op het geprognosticeerde eindresultaat van het project. De ontwikkeling van de parameters wordt nauwlettend gevolgd.

Als onderdeel van de actualisering van de grondexploitaties in het MPG worden jaarlijks de parameters voor de grondexploitaties heroverwogen. Dit proces bestaat uit twee stappen:

1. de werkelijk opgetreden prijsstijgingen in 2023 en het effect op de gehanteerde parameters;

2. de verwachting van de toekomstige economische ontwikkelingen.

Onderstaand in Tabel 150 de samenvatting voor actualisatie van de kosten en opbrengsten in de grondexploitaties naar 1 januari 2024, ten opzichte van de cijfers in het MPG 2023 (stap 1):

In de NCW-berekening van een grondexploitatie worden de geraamde kosten en opbrengsten op basis van inflatie en renteparameters en de fasering doorgerekend naar de toekomst. De gebruikte parameters zijn bepalend voor de toekomstverwachting van het project en bepaald op basis van de gemiddelde prijsverwachting in de komende zeven jaar. Dit geeft de parameters voor de grondexploitaties zoals opgenomen in Tabel 151.

Uit de tabel is af te lezen, dat voor de jaren tot en met 2025, in verband met de onzekerheid, een (hogere) gedifferentieerde kostenstijging is opgenomen in de grondexploitaties. Vanaf 2026 keert het percentage terug naar het langjarig gemiddelde. Voor de parameters opbrengst woningen keert het percentage vanaf 2025 terug naar het langjarig gemiddelde.

Rente en discontovoet

Uitgangspunt voor de te hanteren rekenrente is de gemeentelijke omslagrente. Deze is met de Programmabegroting 2024-2027 bepaald op 2%. Door uit te gaan van de omslagrente wordt aangesloten op de stellige uitspraak van de Commissie BBV uit de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken van december 2023. Uiterlijk bij de Programmabegroting 2025-2028 moeten de rentelasten aan grondexploitaties worden toegerekend op basis van de omslagrente. Toepassing met ingang van het begrotingsjaar 2024 is mogelijk en wordt gedaan om te anticiperen op deze wijziging van de rentetoerekening. De toegerekende rente wijzigt van 1,4% naar 2%. De financiële gevolgen van deze wijziging voor de Programmabegroting 2024-2027 worden verwerkt in de Voorjaarsrapportage 2024.

De discontovoet voor het bepalen van de Netto Contante Waarde (NCW) blijft conform de BBV-voorschriften gehandhaafd op het minimum percentage van 2,0%.

Mutaties strategische gronden en ruilgronden (agrarisch)

De gemeente verwerft strategische gronden in het kader van een actief ontwikkelbeleid. Daarmee zet zij haar privaatrechtelijke positie in om gebiedsontwikkeling te sturen. De huidige economische situatie leidt ertoe dat met nog meer aandacht vooraf beoordeeld wordt of de gewenste, toekomstige ontwikkeling een reëel financieel perspectief biedt.

Voor het direct afwaarderen (het definitief nemen van duurzame waardevermindering) van de strategische grondvoorraad dan wel het treffen van een verliesvoorziening zijn geen bindende voorschriften. Haarlemmermeer heeft in 2017 de verliesvoorziening 'Voorziening voor overige gronden en terreinen' geopend.

Het overzicht per categorie is:

• ‘koud/Schiphol' (exploitatieperspectief na 20 jaar, maximale waardering van € 20 m²)

• ‘lauw’ (exploitatieperspectief tussen 10 en 20 jaar, maximale waardering van € 30 m²)

• ‘warm’ (exploitatieperspectief binnen 10 jaar, maximale waardering van € 60 m²)

• ‘opstallen’ (maximale waardering taxtatie huidig gebruik)

• ‘ruil’ (maximale waardering van € 8 m²)

De bovenstaande categorisering heeft geen effect op de balanswaarde. In overeenstemming met een stellige uitspraak van de commissie BBV activeren we sinds 2016 verplicht de gronden tegen de waarde in de huidige bestemming op de balans.

Belangrijkste mutaties in 2023

Een vereiste vanuit het BBV is dat de strategische gronden elke twee jaar worden getaxeerd. De taxatie heeft afgelopen jaar plaatsgevonden. Uit de taxatie komt naar voren dat van een groot aantal gronden de waarde hoger is getaxeerd in vergelijking met de vorige taxatie van 2021. De BBV regels verbieden echter om de waarde van de gronden te verhogen.
De stand van de verliesvoorziening gronden bedraagt per 31 december 2023 € 16,1 miljoen. Per 1 januari 2023 was dit € 17,1 miljoen. Van dit positieve effect van € 1 miljoen, komt € 0,65 miljoen ten gunste van de algemene reserve Grondzaken. Het restant van € 0,35 miljoen komt ten gunste van de bestemmingsreserve Pionier-BOLS (2021.0003183).