De kerntaak van de vastgoedportefeuille is het huisvesten van de ambtelijke organisatie en beleidsmatige activiteiten zoals sport, cultuur, welzijn, recreatie en onderwijs. Daarnaast houden wij vastgoed aan als strategisch instrument. Vastgoed dat geen beleidsdoel meer dient of strategisch nut heeft wordt voorgedragen voor verkoop.

Haarlemmermeer heeft op 31 december 2023 in totaal 628 panden, zakelijke rechten en gronden in eigendom waar de vastgoedorganisatie het beheer over voert. In 2023 hebben verschillende mutaties en wijzigingen plaatsgevonden. De onderstaande figuur geeft inzicht in de wijzigingen in de portefeuille ten opzichte van 1 januari 2023.

De mutaties in de vastgoedportefeuille komen voort uit een aantal aankopen waaronder de Saturnusstraat 40-62 te Hoofddorp, en verkopen zoals de Spieringweg 536 te Vijfhuizen.

Huur en ingebruikgeving

Behalve objecten in eigendom huurt de gemeente ook vastgoed van derden. Voor huren wordt vaak gekozen wanneer sprake is van een ruimtetekort van tijdelijke aard. In totaal huren we 17 panden waarvan 12 worden gebruikt door de eigen ambtelijke organisatie. Een deel van de panden wordt direct gehuurd door de gemeentelijke facilitaire dienst waarbij de vastgoedorganisatie geen rol speelt. Deze objecten zijn niet opgenomen in de vastgoedadministratie. Voor de opvang van Oekraïense vluchtelingen huren we vanaf dit jaar het voormalige kantoorpand Polderstaete, gelegen aan de Bennebroekerdijk 244 te Cruquius. Daarnaast hebben we van Ymere vier voormalige onderwijsgebouwen aan de Vlietestein en Wielestein te Nieuw-Vennep ‘om niet’ in gebruik gekregen. Ook deze locaties worden gebruikt voor de huisvesting van Oekraïners.

Onderwijshuisvesting

De gemeente heeft van 52 schoolgebouwen het economisch claimrecht. Dit betekent dat het schoolbestuur het juridisch eigendom heeft en bij het beëindigen van het onderwijs in een gebouw, het gebouw 'om niet' terugvalt aan de gemeente. In 2023 hebben geen mutaties plaatsgevonden.

Verduurzaming

Het grootste deel van de gemeentelijke vastgoedportefeuille is niet te typeren als duurzaam. In het nationale klimaatakkoord zijn doelstellingen opgenomen om de CO₂-uitstoot - ook van de gebouwde omgeving - te verminderen. In 2023 is de Haarlemmermeerse routekaart verduurzaming maatschappelijk vastgoed vastgesteld (2023.7963379). De routekaart geeft invulling aan de verduurzamingsopgave met als doel een vermindering van de gebouwgebonden CO₂-uitstoot van ten minste 55% in 2030 en 95% in 2050. De routekaart werkt niet alles tot in detail uit, maar geeft strategische kaders om stapsgewijs tot uitvoering te komen.

De eerste stap is het (laten) uitvoeren van verdiepende onderzoeken naar haalbaarheid van de geselecteerde duurzaamheidsprojecten en het opstellen van duurzame meerjarige onderhoudsplannen (MJOP’s). Op basis hiervan werken we concrete plannen uit, waarbij het uitgangspunt is dat de lasten van de verduurzaming worden gedekt binnen de beschikbare budgetten.

Integraal Accommodatieplan

Het Integraal Accommodatieplan (IAP) (2019.0058287) is een werkwijze om de vraag naar maatschappelijke voorzieningen en het aanbod in een bepaalde wijk of gebied te analyseren. Aanvullend is in het vastgestelde Beoordelingskader Maatschappelijke Voorzieningen IAP (2021.0000253) beschreven dat de wijkanalyses worden uitgevoerd aan de hand van beleidsmatige, vastgoed technische en ruimtelijke richtlijnen. In 2021 en 2022 zijn in totaal vijf wijkanalyses en één functieanalyse uitgevoerd. Bij de functieanalyse is al het vastgoed met een bepaalde functie (in dit geval de binnensportaccommodaties) geanalyseerd.

Begin 2023 hebben wij door middel van een informatieve bijeenkomst met de raad het IAP geëvalueerd. Uit deze evaluatie blijkt dat zowel het IAP als het Beoordelingskader nuttige instrumenten zijn om de behoefte aan en aanbod van voorzieningen te onderzoeken. Tegelijk constateren we ook dat de wijkgerichte aanpak minder effectief en zeer arbeidsintensief is. Daarentegen geeft de analyse van één bepaalde functie op het schaalniveau van de gemeente een vollediger beeld, omdat het zich niet beperkt tot de vraag en aanbod binnen een wijk. Op 20 april 2023 heeft de raad daarom besloten om de wijkanalyse aanpak in het Integraal Accommodatieplan 2020 vanaf 2023 te wijzigen in een functiegerichte aanpak (2023.7476711). In 2023 is gestart met het analyseren van de functies ontmoeten en buitensport. De resultaten hiervan worden in 2024 met de raad gedeeld.

Verkoop vastgoedportefeuille

Vastgoed dat geen beleidsmatig of strategisch doel meer dient stoten wij af. Dit vindt plaats op basis van het Verkoopbeleid- en proces vastgoedzaken (2018.0075089). In opdracht van de raad is in 2021 een versnellingsplan verkopen vastgoed (VVV) uitgewerkt (X.2021.05949). In 2023 hebben de volgende verkopen plaatsgevonden:

• Spieringweg 536 te Vijfhuizen (pand)

• Rijnlanderweg 1005 te Hoofddorp (pand)

• Zaanden 17 te Nieuw-Vennep (grond)

Het aantal verkopen is in vergelijking met het voorgaande jaar (2022: zeven verkopen) afgenomen. De voornaamste oorzaken hiervoor zijn de veranderende en toegenomen maatschappelijke taakstellingen en doelstellingen van de gemeente. Bijvoorbeeld op het gebied van de huisvesting van asielzoekers, statushouders en spoedzoekers. Maar ook de huisvesting van maatschappelijke voorzieningen zoals huisartsen en de algehele woningbouwopgave zorgen voor een toenemende ruimtevraag, waar de inzet van gemeentelijk vastgoed een bijdrage aan kan leveren. Van het vastgoed dat wordt voorgedragen om te verkopen wordt tijdens de interne procedure door verschillende clusters uitvoerig onderzocht of deze ingezet kunnen worden voor bovengenoemde functies. Dit heeft een remmende werking op het aantal verkochte objecten.

Reserve Maatschappelijke voorzieningen

Met de vaststelling van het Beoordelingskader Maatschappelijke Voorzieningen IAP is een nieuwe reserve, Maatschappelijke voorzieningen, ingesteld. Onttrekkingen uit deze reserve zijn alleen bedoeld voor dekking van investeringen in bijvoorbeeld duurzaamheid en/of toegankelijkheid van gemeentelijk vastgoed met een maatschappelijke functie of voor dekking van vervangingsinvesteringen voor gemeentelijk vastgoed met een maatschappelijke functie. In deze reserve werd tot 20 april 2023 50% van het verkoopresultaat (verkoopopbrengst na aftrek van kosten) van gemeentelijk vastgoed gestort. Met het vaststellen van de routekaart verduurzaming (2023.7963379) heeft de raad besloten dit percentage te verhogen naar 100%. De stand van de reserve wordt weergegeven in Tabel 107 en is gemaximeerd op € 4 miljoen. De stand per 31 december 2023 is € 3.374.800.

De verkopen van de objecten Rijnlanderweg 1005 en Zaanden 17 dragen niet bij aan de reserve. De baten van de Rijnlanderweg 1005 komen ten goede aan de grondexploitatie ter plaatse en het netto verkoopresultaat van Zaanden 17 was vanwege de geringe transactiesom in verhouding tot de verkoopkosten nihil. De post 'Mutaties reserve overig' betreft een interne verrekening voor gederfde inkomsten vanwege het niet verkopen van Hoofdweg 574 en mede, maar niet uitsluitend, bedoeld voor toekomstige verduurzamingsinvesteringen in dit pand.

Meerjarenonderhoudsplanning en onderhoudsegalisatievoorziening

Het gemeentelijke vastgoed wordt sober en doelmatig onderhouden (op conditieniveau 3 volgens de NEN 2767) en in overeenstemming met het in 2022 vastgestelde meerjarenonderhoudsplan (MJOP) (2022.0001584). Het planmatige onderhoud van het gemeentelijk vastgoed wordt via een onderhoudsegalisatievoorzieningopgevangen. In de voorziening wordt jaarlijks een vast bedrag gestort waarmee dit onderhoud wordt uitgevoerd. Het MJOP en de voorziening wordt in principe één keer per vier jaar geactualiseerd en indien nodig dient de dotatie daarop te worden aangepast. Het verloop van de onderhoudsvoorziening is in Tabel 108 weergegeven:

De vastgoedorganisatie

De vastgoedorganisatie is robuust en goed uitgerust om haar taken uit te voeren, maar ziet tegelijkertijd uitdagingen in het kader van capaciteit in relatie tot alle vastgoedontwikkelingen. Zo vragen de aankoop- en beheerwerkzaamheden in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten, de toegenomen woonhuisvestingsvraag, de stroperige verkoopprocedures en niet in de laatste plaats de verduurzamingsopgave veel van de vastgoedorganisatie. Desalniettemin heeft de organisatie weer een aantal belangrijke stappen gezet.

Naast de reguliere vastgoedbeheertaken, en de in deze paragraaf benoemde resultaten zoals de routekaart duurzaamheid, heeft de vastgoedorganisatie in 2023 verschillende interne processen rondom onderhoud, verkoop en verhuur afgerond. Er is uitvoering gegeven aan de verdere implementatie van de kostprijsdekkende huur. Eind 2022 (2022.0000440) is besloten een aantal uitgangspunten aan te passen voor een versnelling van de invoering en herziening van de kostprijsdekkende huur. Voor vrijwel alle panden en maatschappelijke huurders waarvoor een nieuwe huurovereenkomst moest worden gesloten, zijn in 2023 de huurprijs- en subsidieaanpassing doorgevoerd. Voor de panden en gebruikers waar nog geen huurovereenkomsten zijn afgesloten, zijn de gesprekken eind 2023 gestart. Wij streven ernaar dat de laatste overeenkomsten begin 2024 getekend worden.