In Tabel 138 staan de Netto Contante Waardes (NCW) van de grondexploitatieprojecten per 1 januari 2023. De waardes zijn opgebouwd uit projectresultaten en autonome effecten (niet stuurbare markteffecten zoals bijvoorbeeld rente en inflatie). Ter vergelijking is ook de stand per 1 juli 2022 opgenomen. Verschillen ontstaan door een veranderde inschatting van het verloop van een project, maar ook door het toevoegen of afsluiten van projecten.

Het BBV schrijft voor dat het realisatiebeginsel (Percentage of Completion (POC)) gehanteerd wordt. Project specifieke risico’s worden op de winstnemingen gecorrigeerd.

De cijfers zijn exclusief Badhoevedorp Centrum, omdat de opbrengsten daarvan aangewend worden ter dekking van de bijdrage aan de omlegging van de A9. Het saldo van de grondexploitatie is flink gedaald door de uitspraak van Raad van State over het bestemmingsplan Schuilhoeve, in combinatie met de wijziging van de parameters.

Het actuele geraamde resultaat van de winstgevende projecten is € 61,1 miljoen. Na winstuitname bedraagt dit € 60,9 miljoen. Het resultaat van de verliesgevende projecten van € 29,6 miljoen is al voorzien in de Voorziening negatieve resultaten plannen (tabel 136).

Nominale waarde

De BBV-regels schrijven voor dat ook de nominale standen van de projecten worden weergegeven. De nominale standen zijn weergegeven in Tabel 139. Voor een toelichting op de verschillen tussen de nominale waarde en de NCW wordt verwezen naar het MPG.

De cijfers zijn exclusief Badhoevedorp Centrum, zoals uitgelegd onder tabel 134.

Voorzieningen

In de Voorziening negatieve resultaten plannen in tabel 136 is het resultaat van de verliesgevende projecten opgenomen. In deze voorziening ad € 29,571 miljoen zijn uit voorzichtigheidsoogpunt ook de zogenaamde 85%-risico’s meegeteld: risico’s waarbij de kans dat ze zich voordoen op 85% wordt ingeschat.

Naast de Voorziening negatieve resultaten plannen voor de actieve grondexploitaties is er ook een voorziening ingesteld voor voorbereidende grondexploitaties en voor projecten met een ontwikkelaar op basis van een anterieure- of samenwerkingsovereenkomst.

Voor voorbereidende grondexploitatieprojecten en voor projecten met een ontwikkelaar op basis van een anterieure- of samenwerkingsovereenkomst gaan we ervan uit dat de kosten worden terugverdiend. We hanteren het principe 'verlies neem je op het moment dat je het verlies voorziet' waarbij we de risico’s van de desbetreffende projecten in een verliesvoorziening opnemen. Op basis van een risicoanalyse is de hoogte van de benodigde voorziening bepaald. Pas bij het afsluiten van een voorbereidende grondexploitatie of bij het afsluiten van een overeenkomst brengen we een eventueel verlies ten laste van de Algemene reserve grondzaken. Voor een toelichting op de rubricering wordt verwezen naar het MPG. De voorziening is met € 0,3 miljoen gewijzigd ten opzichte van het MPG 2022.

Ontwikkeling Algemene reserve grondzaken

De gemeente Haarlemmermeer maakt gebruik van uitgebreide scenario- en risicoanalyses. Hierdoor geven de grondexploitaties een voorzichtig realistisch beeld. Conform de BBV-notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken van juli 2019 is er een splitsing tussen project specifieke risico’s en conjuncturele risico’s. Dit houdt in dat (mogelijke) conjuncturele risico’s uit de risicoanalyses van de projecten zijn gehaald en naast de project specifieke risico’s apart worden opgenomen in de berekening van de benodigde weerstandscapaciteit.

Als grondexploitaties worden herzien, worden ook winstverwachtingen bijgesteld en zijn strategie, programma's en uitgiftetempo beter afgestemd op de economische omstandigheden, maar ook op ontwikkelingen als de stikstof- en de stroomproblematiek. De impact van de prijsstijgingen zit ook verwerkt in de cijfers. Ook de grondprijzen zijn realistisch geschat. Dit alles vanuit de verwachting dat in de toekomst ruimtelijke druk blijft op dit deel van de metropoolregio Amsterdam.

Het beeld van de Algemene reserve grondzaken ziet er als volgt uit (MPG 1 januari 2023):

De belangrijkste factor die van invloed is op de Algemene reserve grondzaken is de vrijval van de voorziening grondexploitatieprojecten. Het betreft hier een vrijval van € 5,5 miljoen.

Na een storting van € 3,3 miljoen in de reserve Schaalsprong komt de Algemene reserve grondzaken uit op € 5,0 miljoen.

Parameters grondexploitatie

De gebruikte parameters zijn bepalend voor de toekomstverwachting van het project en hebben invloed op het geprognosticeerde eindresultaat van het project. De ontwikkeling van de parameters wordt nauwlettend gevolgd.

Als onderdeel van de actualisering van de grondexploitaties in het MPG worden jaarlijks de parameters voor de grondexploitaties heroverwogen. Dit proces bestaat uit twee stappen:

1. de werkelijk opgetreden prijsstijgingen in 2022 en het effect op de gehanteerde parameters;

2. de verwachting van de toekomstige economische ontwikkelingen.

Onderstaand in Tabel 143 de samenvatting voor actualisatie van de kosten en opbrengsten in de grondexploitaties naar 1 januari 2023, ten opzichte van de cijfers in het MPG 2022 (stap 1):

In de NCW-berekening van een grondexploitatie worden de geraamde kosten en opbrengsten op basis van inflatie en renteparameters en de fasering doorgerekend naar de toekomst. De gebruikte parameters zijn bepalend voor de toekomstverwachting van het project en bepaald op basis van de gemiddelde prijsverwachting in de komende zeven jaar. Dit geeft de parameters voor de grondexploitaties zoals opgenomen in Tabel 144.

Uit de tabel is af te lezen, dat voor de jaren tot en met 2025, in verband met de onzekerheid, een (hogere) gedifferentieerde kostenstijging is opgenomen in de grondexploitaties. Vanaf 2026 keert het percentage terug naar het langjarig gemiddelde. Voor de parameters opbrengst woningen keert het percentage vanaf 2025 terug naar het langjarig gemiddelde.

Rente en discontovoet

De interne rekenrente is lager dan in 2022 door de te betalen rente op leningen in de laatste jaren. De verwachting is echter dat de rente op leningen zal toenemen en daardoor zitten wij op de maximale afwijking (0,5%) die mogelijk is conform de BBV-regels. De rekenrente wijzigt van 1,5% naar 1,4%.

De discontovoet voor het bepalen van de Netto Contante Waarde (NCW) blijft conform de BBV-voorschriften gehandhaafd op het minimum percentage van 2,0%.

Mutaties strategische gronden en ruilgronden (agrarisch)

De gemeente verwerft strategische gronden in het kader van een actief ontwikkelbeleid. Daarmee zet zij haar privaatrechtelijke positie in om gebiedsontwikkeling te sturen. De huidige economische situatie leidt ertoe dat met nog meer aandacht vooraf beoordeeld wordt of de gewenste, toekomstige ontwikkeling een reëel financieel perspectief biedt.

Voor het direct afwaarderen (het definitief nemen van duurzame waardevermindering) van de strategische grondvoorraad dan wel het treffen van een verliesvoorziening zijn geen bindende voorschriften. Haarlemmermeer heeft in 2017 de verliesvoorziening 'Voorziening voor overige gronden en terreinen' geopend.

Het overzicht per categorie is:

• ‘koud/Schiphol' (exploitatieperspectief na 20 jaar, maximale waardering van € 20 m²)

• ‘lauw’ (exploitatieperspectief tussen 10 en 20 jaar, maximale waardering van € 30 m²)

• ‘warm’ (exploitatieperspectief binnen 10 jaar, maximale waardering van € 60 m²)

• ‘opstallen’ (maximale waardering taxtatie huidig gebruik)

• ‘ruil’ (maximale waardering van € 8 m²)

De bovenstaande categorisering heeft geen effect op de balanswaarde. In overeenstemming met een stellige uitspraak van de commissie BBV activeren we sinds 2016 verplicht de gronden tegen de waarde in de huidige bestemming op de balans.

Belangrijkste mutaties in 2022

In 2022 zijn twee posten van de strategische gronden, met een totale boekwaarde van € 5,2 miljoen, ingebracht in het investeringsproject PARK21.

De stand van de verliesvoorziening gronden bedraagt per 31 december 2022 € 17,2 miljoen. Dit is afgerond gelijk aan de stand per 1 januari 2022.